「8.25, 가계부채 관리방안」중 주택·토지 내용

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「8.25, 가계부채 관리방안」중 주택·토지 내용

8.25일 관계부처 합동으로 발표한「가계부채 관리방안」중 주택·토지 분야에 대해 다음과 같이 설명 드립니다.

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Ⅰ. 주택시장 동향 및 평가

[1. 최근 주택시장 동향]

 (1) 기존 주택시장

(매매가격) 여신심사 가이드라인 시행, 공급과잉 우려, 거시경제 및 주택시장 불확실성 지속 등의 영향으로 ’15.12월 이후 관망세

7월 누계 매매가격 상승률은 0.18%로 `14년 이후 최저 수준

 수도권(서울, 경기, 인천)은 도심 재건축 단지를 중심으로 기대감이 개선됨에 따라 완만한 상승세가 지속되고 있으나(7월 누계 0.44%), 지방은 조선·해운 등 구조조정, 여신심사 가이드라인 시행(5.1∼), 공급과잉 우려, 고점인식 등의 영향으로 하락세(7월 누계 -0.06%)

 (거래량) 월별 거래량은 2월 이후 지속적으로 증가하고 있으며, 상반기 누계는 46.8만건으로 예년과 유사*한 수준
* 최근 5년평균 거래량은 47.4만건으로 5년평균 대비 1.3% 감소한 수준
 
다만, `15년*의 기저효과 인해 ‘15년 상반기(61.1만건)에 비교해서는 23.4% 감소한 수준
* `15년 주택거래량은 119.4만건으로 `06년 통계집계 이후 역대 최대치
 
주택거래량도 매매가격과 유사하게 수도권 등은 예년대비 높은 증가세이나, 지방은 감소세
* 5년평균 대비 수도권은 18.6% 증가하였으나, 지방은 16.4% 감소
 
(2) 주택공급 동향

(인허가) ‘16.6월 누계 인허가는 전국 35.5만호로 전년比 18.4% 증가
* 작년 주택시장 호조에 따라 `15년부터 택지확보, 기본설계, 지자체 협의 등 준비 중인 사업장에서의 인허가가 증가
 
다만, 전년대비 월별 증가율은 3월 이후 소폭 둔화되는 추세
* 증감률 : (`16.1월)42.9% →(2월)61.3 →(3월)18.3 →(4월)16.2 →(5월)△7.3 →(6월)9.3
 
수도권은 전년과 유사한 수준(16.1→16.4만호)이나, 지방은 청약활황 및 밀어내기 증가 등의 영향으로 전년보다 증가(14.0→19.1만호)
 * 전년대비 증감률 : 전체 18.4%, 수도권 2.2%, 지방광역시 81.6%, 8개도 24.0%
 
 (분양) ‘16.6월 누계 분양물량은 전국 20.6만호로 ‘15년比 5.3% 감소

 수도권은 전년대비 감소(10.4→9.3만호), 지방은 동일한 수준(11.3만호)
 * 전년대비 증감률 : 전체 -5.3%, 수도권 -10.8%, 지방광역시 3.4%, 8개도 -1.5%
 
 (준공) ‘16.6월 누계 준공물량은 전국 24.3만호로 전년比 28.0% 증가

 준공물량(입주물량)이 늘어남에 따라, 금년 전월세시장은 안정세 지속
* 7월 누계 전세가격 상승률은 0.78%로 ‘09년 이후 최저 / 7월 누계 월세는 -0.09%
 
수도권(8.5→12.1만호)과 지방(10.5→12.1만호) 모두 전년보다 증가
* 전년대비 증감률 : 전체 28%, 수도권 43%, 지방광역시 11.2%, 8개도 18.3%
 
(3) 청약시장 동향

 저금리, 시중 유동자금 증가 등으로 청약경쟁률은 `12년 이후 상승세

`16.7월 누계 평균 청약경쟁률은 12.3:1로, ‘12년 이래 지속 상승하고 있으나, 지역 및 입지여건에 따라 차이가 존재
* 부산(73:1), 제주(31:1), 대구(33:1), 강남(41:1) 등의 청약경쟁률은 높은 수준이나, 인천(1.9:1), 충남(1.1:1), 대전(1.6:1), 경북(1.5:1) 등은 전국 평균(12.3:1) 하회
 
경쟁률 1:1 미만 사업장 비중은 전년보다 증가 (18.3%→23.1%)

’16.6월 미분양 물량은 전월대비 8.2%(4,543호) 증가한 6.0만호

 금년 들어 수도권은 감소세이나, 지방은 증가세

 준공후 미분양은 작년 하반기 이후 1만호 내외 수준을 유지 중

[2. 평가 및 대응방향]

 

① 주택시장 평가

 여신심사 가이드라인 시행, 조선·해운업 구조조정에 의한 지방경기 침체, 공급과잉 우려 등으로 매매시장은 보합세
* 7월 누계 매매가격 상승률 : (‘14)0.81% → (’15) 2.09% → (‘16) 0.18%
 
반면, 신규 주택시장은 저금리, 유동자금 증가, 청약제도 규제합리화(‘14.9), 집단대출에 대한 여신심사 가이드라인 적용 제외로 인한 풍선효과 등의 영향으로 호조세 지속

 저금리, 유동자금 증가에 따라 일부지역에서는 과열양상도 보임

 신규 주택시장의 호조세는 업계의 공급증가 유인으로 작용하여, `15년부터 예년대비 높은 공급 증가세가 지속 중

 현재와 같은 주택공급 증가세가 지속될 경우, 향후 주택수급의 불균형, 공급과잉 초래 우려

② 대응방향

◈ 적정 수준의 주택공급 유도를 통하여 주택시장의 안정적 관리 및 가계부채의 건전성에 기여

 과도한 주택공급의 증가는 미분양 증가, 주택시장 하방리스크로 작용할 우려가 있으므로, 적정수준의 주택공급 유도 필요

 이에 따라, HUG 미분양관리지역 지정·운용(2월∼), 청약시장 집중 점검(6월∼), 중도금대출보증 개선(7월∼) 등을 旣 시행 중

 추가적인 공급조절 유도 방안을 마련하여 주택시장 관리를 강화

 부동산 자산이 국민자산의 약 70%를 차지함을 고려시, 주택시장의 안정적 관리는 가계부채의 질적 건전성 개선에 기여할 것으로 기대

Ⅱ. 가계부채 관리방안 중 주택·토지 내용
 

1. LH 공공택지 공급물량 조절

16년 공급물량을 15년의 58% 수준으로 감축(6.9㎢,12.9만호 → 4.0㎢, 7.5만호)하고, 17년 공급물량도 수급여건 등 고려, 금년대비 추가감축 검토

 

(주요내용) 인허가 및 분양단계에서는 공급조절에 한계가 있으므로, LH 공공택지 공급물량을 조절하여 인허가 前 단계에서 적정 수준의 주택공급 유도

 금년 LH의 공동주택용지를 주택시장 수급여건 등을 고려하여 ‘15년 공급물량의 58% 수준으로 감축

 공공임대주택, 뉴스테이 등이 차질 없이 공급되도록, 임대주택 용지는 전년보다 늘리되 분양주택 용지는 절반이상 감축

'17년 공급물량은 금년보다 추가 감축 검토

 임대주택용지는 금년과 같은 수준을 유지하되, 분양주택용지를 중심으로 추가 감축 검토
 

2. HUG PF대출보증 신청시기 조정

PF대출보증 신청시점을 사업계획 승인 이후로 조정하고,수용 및 매도청구 대상 토지가 포함된 경우 수용·매도 확정 후에 보증신청 허용

 

(주요내용) PF대출보증 심사 요건강화로 택지 매입시기 조정 및 사업추진이 불확실한 곳에서의 사업진행을 최소화(사업진행 과정의 분쟁감소 기대)

① 보증신청 시점 (사업계획승인 필요 여부)

 (현행) 사업계획승인 前에 PF대출보증을 신청할 수 있고, 특히 공공택지의 경우 사업계획승인 前에도 PF대출보증 발급

(개선) 사업계획승인 後에만 보증신청 허용

② 신청대상 토지 (수용·매도청구대상 토지)

 (현행) 사업부지 중 수용대상토지나 매도청구대상토지가 일부 포함된 경우, 해당 토지는 소유권을 이전받을 수 없음에도 해당 토지를 포함하여 보증신청 허용

(개선) 수용 및 매도청구대상 토지가 포함된 경우에는, 수용 및 매도가 확정(재결, 판결 등)된 이후에 보증신청 허용

(시행시기) HUG 사규 개정 등을 거쳐 9.1일 보증신청분부터 적용
 
< HUG PF대출보증 개요 >

(보증대상) 주택건설사업자가 대출받는 토지비 등 사업비에 대한 주택사업금융(대출, 유동화)의 원리금 상환을 책임
(보증한도) 총사업비의 50%
 (보증요건) 토지비의 10%와 총사업비의 2% 중 큰 금액 선투입
(보증제외) 주택재개발사업, 건축연면적 2만㎡ 미만(수도권·광역시 사업장, 도시형생활주택의 경우 1만㎡ 미만), 주거용 오피스텔
(보증실적) ('14) 3.5조원 → ('15) 3.85조원 → ('16.7) 2.38조원

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3. 분양보증 예비심사 도입
미분양 관리지역에 택지를 매입하기 前 HUG의 예비심사를 받도록 하고, 예비심사를 받지 않은 경우 분양보증 본심사 거부

 

(주요내용) 미분양 관리지역*에 주택을 공급할 목적으로 택지를 매입하려는 업체는 택지매입 전 분양보증 예비심사를 받도록 하고, 예비심사를 받지 않은 경우 분양보증 본심사 거부(발급 제한)
 *직전 3개월간 미분양 물량이 50% 이상 증가한 지역, 누적 미분양 주택수가 직전 1년간 미분양 발생 수의 2배 이상인 곳
+ “추가로 인허가, 청약경쟁률 등도 고려(5.미분양관리지역 확대)”
 
 (심사내용) 사업성·사업수행 능력·사업여건 등에 대해 심사
* 구체적인 평가요소 및 심사절차 등은 마련 후 별도 상세안내 예정
 
 (시행시기) HUG 사규 개정·안내 등을 거쳐 9월 중 시행
 

4. 국토부-지자체 협력을 통한 과도한 인허가 자제 유도

 국토부-지자체 주택정책협의회 개최, 합동 시장점검 및 시장동향 정보공유 등 기관간 협력 지속

 

(주요내용) 주택법상 사업계획승인 권한을 가지고 있는 지자체*와의 협력 및 소통을 강화하여 주택시장 관리 강화
*사업자는 30호이상 단독주택, 30세대이상 공동주택 건설시 지자체장 승인 필요
 
그동안 서울, 인천, 경기 등 수도권 지자체와 개최해왔던 주택정책협의회를 수도권 외의 광역자치단체까지 확대 및 정례화(반기별 1회 이상)하고, 협의회 운영을 내실화
*금년내 수도권 및 지방 권역별 주택정책협의회 개최 추진
 
특히, 지역별 주택시장상황에 대한 정보공유를 통해 수급상황을 고려한 적정수준의 인허가가 이루어질 수 있도록 유도하는 등 지자체와의 협력을 실질적으로 강화
 

5. 미분양 관리지역 확대

 분양보증 본점심사가 의무화되어 있는 미분양 관리지역을 매월 주택시장 동향을 반영하여 확대

 

(주요내용) '16.2월부터 ‘미분양 관리지역을 지정’하여 HUG 분양 보증시 본점심사를 적용(매월기준에 따라 미분양 관리지역 지정 및 해제)
 * 지정현황 : ('16.2월) 23개 시군구 → (3월) 19개 → (4월) 12개 → (5월) 16개 → (6월) 17개 → (7월) 20개
 
현재 지정기준인 미분양 지표* 외에 인허가·청약경쟁률 등의 지표도 반영하여 매월 관리지역 확대 지정
* 직전 3개월간 미분양 물량이 50% 이상 증가한 지역, 누적 미분양세대수가 직전 1년간 미분양 발생 수의 2배 이상인 지역→ 미분양 일정기준 이상 증가 + 인허가 일정기준 이상 증가하는 지역 등 추가
 
 (시행시기) 관리지역 지정기준을 마련하여 9월 중 시행
 

6. 분양보증 강화

 담보대용료, 가산보증료 제도 폐지 등 발급요건 강화 및 특정요건에 해당하는 경우 본점심사 의무화

(담보대용료 폐지) 현재 소유권 미확보 부지, 가압류, 저당권 등 권리 제한이 있는 경우, 담보대신 담보대용료를 받고 분양보증 발급

⇒ 담보대용료 제도를 폐지하여, 사업부지 확보, 권리제한 말소 또는 다른 담보를 제공 받은 후 분양보증 발급
* 다만, 소유권이 확보되지 않았으나, 매도청구소송 승소판결을 받은 경우 등 공급규칙에서 입주자모집 조건으로 허용하는 경우는 예외 인정
 
 (가산보증료 폐지) 현재 업체별 보증한도를 초과하여 보증 신청시, 보증한도 초과분에 대해 가산보증료를 받고 보증 발급

⇒ 보증한도 초과시 분양보증 거절(가산보증료 폐지)

 (본점심사 범위 확대) 미분양 관리지역, 분양가 급등지역 등은 분양보증 본점심사 의무화

⇒ 현재 본점심사 대상 외에 특정요건을 갖춘 지역*에 대해서도 본점심사를 의무화하고, 미분양관리지역의 본점심사 요건도 1천세대 이상 공급하는 사업장에서 5백세대 이상으로 강화
* ①워크아웃 기업, ②국세·지방세 체납업체, ③분양보증 심사평점 55점 이하→ 현재는 입주금을 공사가 관리하는 조건으로 지사전결 허용
 
 (시행시기) HUG 사규 개정 등을 거쳐 9.1일 보증신청분부터 시행
 

7. 현장점검 지속

 다운계약서 작성, 청약통장 불법거래, 떴다방 등 불법행위에 대한 집중점검 지속 실시

8.24일 “국토부, 떴다방·불법전매 등 불법행위 점검 강화” 보도참고자료 배포
* 현장점검, 과다청약자 정밀분석, 실거래가 허위신고 조사강화 등
 

8. 중도금대출보증 요건 강화

 보증기관(주금공·HUG) 중도금보증을 부분보증(100→90%) 운영 → 은행의 사업 타당성 검토 강화 유도

 주금공, HUG의 중도금 1인당 보증건수 한도 통합 관리(16.10월)
 * (기존) 최대 4건(주금공, HUG 각 2건) → (개선) 최대 2건(주금공, HUG 통합)

 (부분보증) 현재는 HUG·주금공이 중도금대출금액의 100% 보증

⇒ HUG·주금공은 대출금액의 90%만 보증하고, 나머지 10%는 은행이 리스크를 분담하도록 하여 자율적인 대출관리 강화 유도

(보증건수 통합) 현재는 1인이 HUG·주금공으로 각각 2건씩 총 4건의 중도금 대출보증 이용 가능

⇒ 양 기관 통합 2건으로 보증건수 변경
* 보증한도, 대상 주택가격은 변화 없음
 
 (시행시기) 10.1일 입주자모집 공고분부터 적용
출처..국토교통부

 

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